根據(jù)這幾年來在房地產(chǎn)方面的實際營銷經(jīng)驗,
一、認為品牌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重要，不注重品牌的運營和使用。有些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不太重視品牌在營銷中的作用，他們本來已經(jīng)開發(fā)了幾個成功的樓盤，品牌也有了一定的知名度，但這些企業(yè)卻不懂得怎樣利用這一品牌優(yōu)勢，做營銷大文章，他們只認為日用消費品品牌很重要，而房產(chǎn)企業(yè)品牌無所謂，只要房子蓋的質(zhì)量好，結構好，就不愁銷售不出去，跟品牌沒有太大關系。這種觀點很值得商榷，首先不管是房子還是其他日用消費品，他們都是一種實在的商品，作為商品的特性他們一點都沒有區(qū)別，既然是商品那么，舊應該考慮他的品牌作用，老百姓不光買日用品認品牌，買房子同樣認品牌，對他們來說，知名的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)的樓盤，就代表著質(zhì)量好、結構合理，居住舒適。即使價格貴點也樂意購買。“萬科房產(chǎn)”就是這樣的例子，不管“萬科房地產(chǎn)”開發(fā)到那，當?shù)乩习傩斩颊J為肯定是好樓盤，所以銷售也火暴。為什么？因為“萬科房地產(chǎn)”的品牌知名度高。假如“萬科”到一個地方換一個名字，那就很難說前景如何了。
三、認為市場調(diào)研不重要，忽略前期的市場調(diào)研，項目盲目上馬，往往是樓盤開發(fā)完后，才發(fā)覺自己開發(fā)的樓盤不適合當?shù)叵M者的口味。從而導致銷售不利，大量商品房積壓。其實樓盤開發(fā)前期的市場調(diào)研很重要，包括目標客戶群體的定位，本地區(qū)的消費水平，居住習慣、生活習慣乃至政府的人事變動等都要做詳盡的市場調(diào)研，不打無準備之仗，才能百戰(zhàn)百勝。如果以上準備工作做的不從份，則輕者可能勞民傷財重者則可能粉身碎骨。舉筆者所在地的兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司為例：“凱盛”房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱凱盛）去年在本市的黃金地段新華書店附近，購得一塊地皮準備開發(fā)高層住宅，并且市政府也已立項同意，公司全體上下很為這個項目興奮，因為根據(jù)前期市場調(diào)研此項目肯定能讓公司取得滾滾紅利。但就在此項目基礎打完后，不料原主管城建的副市長調(diào)走他鄉(xiāng)，而繼任者認為此地段不宜建設住宅，而改為綠化用地，并且報人大審議通過，凱盛就因為這一人事變動，而損失慘重。
四、價格缺乏合理定位，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售價格很隨意，他們不是通過認真的市場調(diào)研，然后結合工程預算科學的制定銷售價格。往往是領導拍腦門，說多少就多少，缺乏合理的科學因素,從而導致價格嚴重偏離市場，或者價格隨意浮動，動搖了購房者的信心。一個穩(wěn)定的合理的價格對樓盤的成功銷售很重要，除非及特殊情況否則價格一旦制定就不要隨意變動。舉一筆者所在市的頗有名氣的房地產(chǎn)開發(fā)公司“華鵬”為例：該公司事先得知市政府“城市東移”戰(zhàn)略，便搶在其他開發(fā)商未察覺之前，在城市的東郊用及便宜的價格購得大片土地，準備開發(fā)一個本市歷史上最大的花園式住宅小區(qū)“紫藤花園”，在動工開發(fā)之前，其宣傳工作非常到位，本市幾乎男女老幼都知道城市的東北角將建一處漂亮的住宅小區(qū)“紫藤花園”，許多人都想等著買“紫藤花園”。看到這種情況當時的主要領導沒經(jīng)過市場調(diào)研便把價格定為欲售期間5000元/平。很多想購房的客戶，在這么高的房價面前卻步了。因為房價偏高“紫藤花園”的前期銷售非常不利，竣工開盤后，主要領導還沒搞清本市的消費水平，價格居高不降，延誤了戰(zhàn)機。到第二年其他開發(fā)商相繼跟進，并且價格極低平均1500/平，因為“紫藤花園”始終不肯低下高貴的頭，致使，樓盤大批積壓，公司也陷入了財務危機
以上只是營銷誤區(qū)的幾個方面，總之，房產(chǎn)營銷必須注重市場運營和銷售的有機結合，才能取得良好銷售效果。
王福順,13941440639